Immobilienwertermittlung München:
Was ist Ihre Immobilie wert?
Was ist Ihre Immobilie wert?
München ist eine der teuersten Städte Deutschlands. Jahrelang sind die Immobilienumsätze in die Höhe gestiegen, doch langsam macht sich eine Trendwende bemerkbar. Zu welchem Preis können Sie Ihre Immobilie verkaufen? Lohnt sich der Verkauf überhaupt? Wir klären Sie auf.
1. Der Immobilienmarkt in München
Dennoch liegt der Kaufpreis in der Metropole mit einem Mittelwert von 9.558 €/m² deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von 4.668 €/m². Mit diesen Preisen können Sie in München rechnen:
Kaufpreise Häuser:
- Im Durchschnitt zahlen Sie für ein Haus in München einen Preis von 10.040 €/m²
- Die teuersten Immobilien liegen bei 22.166 €/m²
- Den günstigsten Quadratmeter bekommen Sie ab einem Preis von 7.119 €/m²
Kaufpreise Wohnungen:
- In der Regel liegt der Kaufpreis einer Wohnung in München bei rund 8.957 €/m²
- Mit einem Preis von 19.917 €/m² liegt eine Wohnung im Spitzenbereich
- Die günstigsten Kaufpreise liegen bei 6.367 €/m²
Mietpreise Häuser:
- Wer ein Haus mieten will, sollte mit einem Preis von 19,14 €/m² rechnen
- Der teuerste Quadratmeterpreis liegt bei 32,58 €/m²
- Die günstigsten Häuser bekommen Sie ab 14,49 €/m²
Mietpreise Wohnungen:
- Der durchschnittliche Mietpreis bei Wohnungen beträgt 17,59 €/m²
- Die teuersten Immobilien kosten 27,98 €/m²
- Die untere Preisgrenze liegt bei 13,04 €/m²
Wer jetzt vorhat, eine Immobilie in München zu kaufen, verkaufen oder zu mieten, sollte sich über den tatsächlichen Wert des Objektes im Klaren sein. Eine professionelle Immobilienbewertung verschafft Durchblick.
2. Arten der Immobilienbewertung
Je nachdem, wie detailliert oder gerichtlich wasserfest Ihre Fakten sein sollen, können Sie zwischen verschiedenen Varianten der Immobilienbewertung wählen.
Wählen Sie zwischen diesen Möglichkeiten
1. Die Online-Bewertung bietet eine Möglichkeit, sich schnell, kostenfrei und unkompliziert einen sehr groben Überblick über die Wertigkeit einer Immobilie verschaffen wollen. Viele Portale bieten diesen Service auf Ihrer Internetseite an.
Bei dieser Methode tragen Sie die Eckdaten Ihrer Immobilie auf der Webseite Ihrer Wahl ein. Der eigens dafür konzipierte Algorithmus vergleicht Ihre Daten mit anderen Immobilien aus Ihrer Umgebung. Anschließend erhalten Sie eine erste Einschätzung dessen, was Sie preislich von Ihrer Immobilie erwarten können.
Beachten Sie unbedingt, dass diese Art der Immobilienbewertung eine professionelle Einschätzung nicht ersetzt. Sollten Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie zu verkaufen, raten wir Ihnen von dieser Möglichkeit ab. Das Ergebnis liefert nur einen ersten Eindruck und sollte auf keinen Fall als Basis für den Verkauf genutzt werden.
2. Eine Maklerbewertung bietet sich dann an, wenn Sie nach bestem Wissen und Gewissen beraten werden wollen. Ein kompetenter Makler bringt in seine Maklerbewertung auch Marktkenntnisse und Erfahrungswerte ein, die die individuellen Stärken einer Immobilie hervorheben.
Eine Makler-Einschätzung ist sowohl für den Käufer als auch Verkäufer sinnvoll, da sie den tatsächlich fungiblen (handelbaren) Marktwert errechnet. Somit schafft die Maklerbewertung eine fundierte Grundlage, auf der Preisverhandlungen basieren können.
Diese Art der Bewertung berücksichtigt alle wichtigen Faktoren für die Preisbildung und schafft die ideale Grundlage für den Verkauf. Bei uns erhalten Sie diesen besonderen Service kostenlos und unverbindlich.
3. Das Gutachten wird von zertifizierten Gutachtern erstellt und kommt vorwiegend bei Rechtsstreitigkeiten zum Einsatz. Ob als notwendiges Mittel für die Kreditbeantragung bei der Bank, bei der Scheidung oder im Erbfall: ein Gutachten hat eine rechtliche Verbindlichkeit und gilt immer.
Die Stärke eines guten Gutachtens liegt darin, überdurchschnittlich umfangreich zu sein. Dem Gutachter entgeht kein Detail Ihrer Immobilie.
Trotz aller Sicherheit, die ein Gutachten bietet, wird ihm oft hinterher gesagt, die Immobilie nur auf einen Substanzwert zu reduzieren, anstatt die Alleinstellungsmerkmale positiv herauszuarbeiten.
Diese Art der Bewertung ist kostenpflichtig und kann nur von einem zertifizierten Sachverständigen durchgeführt werden.
Wenn Sie sich dazu entschieden haben, Ihre Immobilie vor Ort durch einen Experten bewerten zu lassen, kann dieser zwischen verschiedenen Verfahren wählen. Wir haben für Sie aufgelistet, welche Vor- und Nachteile die jeweiligen Verfahren bieten.
Die Stärke des Ertragswertverfahrens liegt in den detaillierten Ergebnissen, die durch den hohen Arbeitsaufwand gewonnen werden können. Weswegen diese Methode häufig dann zum Einsatz kommt, wenn es um Renditen statt Eigennutzung geht.
Im Fokus steht hier nicht der tatsächliche Sachwert der Immobilie, sondern der Ertrag, der durch die Nutzung dieser Immobilie erwirtschaftet werden kann. Exemplarisch hierfür sind Gewerbeimmobilien, Pflegeimmobilien, aber auch vermietete Mehrfamilienhäuser.
Auch das Sachwertverfahren gehört zu den komplexeren Methoden. Sie lohnt sich sowohl für Ein- und Zweifamilienhäuser als auch für Liegenschaften, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht.
Die Anwendung dieses Verfahrens ergibt dann Sinn, wenn weder das Vergleichswertverfahren noch das Ertragswertverfahren, aufgrund fehlender Vergleichswerte, angewandt werden kann.
Der Sachwert ergibt sich aus der Summe von Gebäudewert (Bauwert, Herstellungskosten), Bodenwert (gegebenenfalls auch Bodenrichtwert) sowie weiteren Bestandteilen der Immobilie multipliziert mit dem Marktanpassungsfaktor.
Aus der Berechnungsweise ergibt sich ein Vorteil für ungewöhnliche, nicht vergleichbare Immobilien (Bahnhöfe oder industrielle Gebäude), da der Substanzwert hier objektiv anhand des aktuellen Preisniveaus und der Herstellungskosten bewertet wird.
Jedoch kann es zu Abweichungen zum tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie kommen. Dieser wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt und nicht durch die Herstellungskosten. Auch die Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors kann im Nachhinein nur pauschalisieren.
Faktoren, die den Wert beeinflussen können, sind unter anderem:
- Mikrolage
- Immobilienzustand
- Grundrisse, Belichtung, Nutzungsmöglichkeiten
- Grundstücksausrichtung, Nutzungsrechte etc.
Dieses Verfahren ist vielseitig anwendbar, so können neben Grundstücken und Einfamilienhäusern auch Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen zum Vergleich herangezogen werden.
Die einzige Voraussetzung besteht darin, vergleichbare Objekte in der Nachbarschaft zu haben, deren tatsächlich erzielter Kaufpreis bekannt ist. In der Realität kommt es jedoch oft vor, nicht ausreichend passende Vergleichsobjekte vorzufinden.
Eben darum kommt es zur Anwendung des indirekten Vergleichswertverfahrens, wobei auf Vergleichswerte der Objekte aus anderen Gegenden zurückgegriffen wird. Der Vergleichswert wird somit auch indirekt aus der Auswertung des Gutachterausschusses bezogen.
Doch wer schließlich die bewertete Immobilie erwirbt, ist heute womöglich ein anderer als noch vor zehn Jahren.
3. Entwicklung der Immobilienpreise
Niedrigzins war gestern
Eines ist klar: Die Niedrigzinspolitik der Notenbanken gehört auch in den Ballungsgebieten vergangenen Zeiten an. Infolgedessen sinkt auch die Immobiliennachfrage merklich, weswegen Immobilien, die heute angeboten werden, deutlich länger zum Verkauf stehen können, als noch vor einigen Monaten.
Aber auch die erschwerten Finanzbedingungen, begründet durch eine hohe Inflation und allgemein größerer wirtschaftlicher Unsicherheit, wirken sich negativ auf den Immobilienmarkt aus.
Erstmals sinkende Preise?
Während noch im Jahresbericht von 2021 in sämtlichen Immobilien-Kategorien rasant steigende Immobilienpreise zu verzeichnen waren, orientiert sich der Markttrend nun nach unten. Seit Mai 2022 sind die Kaufpreise in München erstmals seit Jahren gefallen.
Das erwartet den Mietmarkt
Selbiges können sich Mieter auf dem angespannten Mietmarkt in München nur wünschen. Mittlerweile strömen in diesen immer mehr potenzielle Käufer ein, die sich den Kaufpreis einer Immobilie zuzüglich höherem Zins nicht mehr leisten können und wollen.
Dies führt in letzter Konsequenz zu weiter steigenden Preisen am Mietmarkt.
Konkrete Auswirkungen sind erst später spürbar
Wie genau die aktuelle Situation am Immobilienmarkt einzuschätzen ist, zeigt sich jedoch erst in den kommenden Monaten, wenn der Gutachterausschuss der Stadt München seinen aktuellen Bericht vorstellt.
4. Die häufigsten Fragen zur Immobilienbewertung
Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?
- Kauf oder Verkauf von Immobilien: Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen. Eine Immobilienbewertung kann Ihnen dabei helfen, einen realistischen Preis für die Immobilie zu ermitteln.
- Erbschaft: Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, kann eine Immobilienbewertung dabei helfen, den Wert der Immobilie festzustellen. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten.
- Finanzierung: Wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, benötigen Sie in der Regel eine Bewertung, um die Höhe des Darlehens festlegen zu können.
- Steuerliche Gründe: In manchen Fällen kann eine Immobilienbewertung auch steuerliche Gründe haben, beispielsweise bei der Ermittlung von Schenkungssteuern oder Erbschaftsteuern.
Insgesamt gibt es viele Gründe, warum eine Immobilienbewertung sinnvoll sein kann. Wichtig ist, dass die Bewertung von einem qualifizierten und unabhängigen Experten durchgeführt wird, um einen realistischen Wert der Immobilie zu ermitteln.
Welche Arten der Wertermittlung gibt es?
Es gibt 3 Hauptarten der Immobilienbewertung:
- Vergleichswertverfahren: Vergleicht den Preis einer Immobilie mit vergleichbaren Immobilien, die kürzlich verkauft wurden.
- Ertragswertverfahren: Schätzt den zukünftigen Ertrag, den eine Immobilie generieren wird und berechnet daraus ihren Wert.
- Sachwertverfahren: Bewertet die Immobilie anhand des Bodens und der darauf errichteten Gebäude, unabhängig von ihrer Nutzung oder dem Einkommen, das sie generiert.
Wie läuft eine Immobilienbewertung München ab?
Online-Immobilienbewertung:
Bei dieser Methode tragen Sie die Eckdaten Ihrer Immobilie auf der Webseite Ihrer Wahl ein. Der eigens dafür konzipierte Algorithmus vergleicht Ihre Daten mit anderen Immobilien aus Ihrer Umgebung. Anschließend erhalten Sie eine erste Einschätzung dessen, was Sie preislich von Ihrer Immobilie erwarten können.
Vor-Ort Immobilienbewertung:
Nachdem Sie einen Termin mit einem Experten aus unserem Team vereinbart haben, kommt dieser bei Ihnen vorbei und schaut sich die Immobilie im Detail an. Er analysiert alle wichtigen Faktoren und nimmt diese auf. Im Anschluss daran ermittelt er den Wert der Immobilie über eines der bewährten Ermittlungsverfahren. Das Ergebnis erhalten Sie wenige Tage später.
Welche Immobilien können bewertet werden?
Über die Online-Immobilienbewertung können Sie den groben Wert von Haus, Wohnung oder Grundstück erfahren. Möchten Sie den exakten Wert Ihrer Immobilie wissen oder benötigen Sie eine Wertentwicklung für ein besonderes Objekt, dann sollten Sie eine Vor-Ort-Immobilienbewertung bei unseren Experten anfragen. Diese helfen Ihnen, den Wert Ihrer Immobilie kostenlos und exakt zu bestimmen.
Was berücksichtigt eine professionelle Immobilienbewertung?
Ich möchte meine Immobilie vielleicht verkaufen, aber weiß nicht, wo ich anfangen soll?
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